こんにちは✨
こちらではマイホーム購入の記事を書いております😊
前回までは、マイホーム購入の正しい知識と情報を獲得するために必要なことを書いていきました🎶
詳しくはこちらをご覧ください👇
syakaijinwointaishimasu.hatenablog.com
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今回からは、不動産で勤務をしていた私の経験を元に、マイホーム購入でよくありがちなトラブルについて書いていこうと思います❗️
まずは、手付金についてです❗️
マイホーム購入の際、お客様とのトラブルで一番多いのが手付金のトラブルになります💦
他の買い物と違い不動産では契約前に支払う手付金というものがありますが、これは後々に契約破棄になったとしても、返金できないものになります💦
これについて、不動産業者がいくら説明をしても「そうは言っても返金できるんでしょ？」的な考えの人があまりに多く、大きなトラブルに発展することも多いです💦
法律を知っておく必要がある事項なので、しっかり理解しておきましょう✨
- 不動産契約の流れ
- 手付金とは？
- 手付金の返金ができない理由
- 民法と宅建業法の違い
- クーリング・オフで手付金の返金はできる？クーリング・オフの条件とは？
- 一度手放したお金は戻ってこない。その意識を忘れずに！
- 契約解消ができなくても、持ち家は資産になる！
- 参考にした本のご紹介
- 次回も不動産のトラブルについて
不動産契約の流れ
不動産の場合、「この物件を購入しよう！」となってから物件が自分の物になるまでには、かなりの時間がかかります。
契約までの流れとしては、購入者（買主）の物件購入の意志が固まる→不動産業者等（売主）が重要事項説明をする→（通常は1週間ほど時間を空けて）買主から売主へ手付金の振込→振込が確認された後、契約の手続となります。
そして、売主と買主が物件を引き継ぐ準備をした後、売主は買主に鍵を渡し、物件の引渡をします。
引渡をして初めて、その物件は買主のものになるんです✨
竣工前（完成前）の新築物件ですと、契約してから引渡まで1〜2年かかる場合もあります💦
そして、売主は買主に対し、契約前に、重要事項説明及び宅建士により記名押印された重要事項説明書の交付が義務付けられています。
例えば災害関連など、物件に関する重要なことをあらかじめお客様に伝えておかなければならないんですね❗️
重要事項説明の後、通常であれば1週間ほど時間を空けてから、買主は手付金の支払いをします。
買主が十分に物件を理解し、購入を検討する猶予を与えているんです😊
そして手付金の振込の確認ができ次第、契約となります。
手付金とは？
手付金とは、買主が、不動産の契約をする前に、売主に支払わなければならないお金のことです。
宅建業法では、売主は買主から、物件の販売価格の2割までの手付金を受領できるとされています。
これは、買主のために物件に着手する人件費やその他費用、契約破棄になった場合の違約金、その際に壁紙などオプションをつけていた場合の原状回復費など全てを想定して2割までとなります。
そして、例え人件費や着手費用、違約金、原状回復費などが販売価格の2割を超えてしまったとしても、売主は買主から2割を超える手付金を受領することができません❗️
これは消費者保護を目的として定めているんです✨
また、この手付金は貸付や分割で支払うことが禁止されています❗️
例えば、首都圏内で比較的安いとされる3000万の物件でも、その2割ですと600万になります💦
この金額を一括で支払える人ってそんなに多くはないですよね😅
ですので、多くの物件では手付金は0.5割〜1割で設定しているところが多いです✨
（それでも少なく見積もって200万ほどの大金が必要になりますが…💦）
手付金の返金ができない理由
例えば、ある物件を購入したいと思い、必要な手続きを踏んで手付金を支払ったとします。
その後、買主側から「やっぱりこの物件買うのやめる！」と契約を白紙に戻すとします。
契約を取り消す場合でも、一度支払ってしまった手付金は返金されません❗️
これについて、お金を振り込む前に不動産業者が口を酸っぱくして説明していても、「契約を取り消したいから支払った手付金返して！」と要求してくるお客様が非常に多い…💦
もう一度言います。手付金の返金はできません❗️
これは宅建業法で明確に定められているんです。
買主側から不動産の契約を取り消す場合、買主は手付金を放棄することで不動産の解約ができるとされているんです。
これを解約手付と言います。
（ただし宅建業者間での売買契約では適用除外。）
これは例えば、売主の債務不履行（期日までに物件の引渡をしないなど）が発生しない限り、「買主側の都合で解約するんだから手付金は返せないよ！」としているんです❗️
私の知っているケースですと、不動産購入した後に離婚や海外転勤になってしまった買主もいましたが、それでも手付金の放棄でしか解約はできません💦
ちなみに、売主側から不動産契約を取り消す場合は、手付金の倍の額を買主に支払うことで解約できるとされています。
こちらは滅多なことがない限り、売主から契約解消を申し立てることはないかと思います。
多くの買主を見てきましたが、このようなケースは1件くらいしか聞いたことがありません💦
また、売主でも買主でも、相手方が履行の着手をしたと見なされれば、もう一方からの不動産契約の解消はできないと定められています。
（買主の履行の着手：内金や中間金の支払いなど。売主の履行の着手：登記手続の完了など。）
民法と宅建業法の違い
ある物件を担当していた時、「民法では、購入契約が破棄になった場合はその代金を返金しなければならないとしている！手付金を返さないなんて悪徳業者だ！」なんて言うお客様がいました。
確かに、民法では原則その通りとなるでしょう。
しかし宅建業法では、「買主は、手付金を放棄することにより契約を解消できる」としています。
つまり「手付金の返金はできないよ！」ということですね💦
このように、民法と宅建業法で定めている内容が相反する場合は、契約書が優先されます。
ここで言う契約書とは、契約前に説明・交付された重要事項説明書になります。
契約解消時の手付金放棄（解約手付）については、事前にお客様に伝えなければならない重要事項になります。
手付金振込前の重要事項説明で必ず伝達されますし、重要事項説明書にも必ず記載されている事項になります。
特に手付金はトラブルになりやすいので、重要事項説明書の解約手付についての箇所を蛍光ペンでマークしていたり、付箋を貼ってすぐに確認できるようにしていることも多いです。
この解約手付は、不動産の契約を破棄された場合の売主側の保護を目的としています。
上記でも申した通り、大きな損害となりますからね💦
ですので、民法を盾にしたところで、交付された重要事項説明書に解約手付の記載があり、それについて明確に伝達をした証拠がある限り、民法ではなく宅建業法が優先されることになります✨
クーリング・オフで手付金の返金はできる？クーリング・オフの条件とは？
もちろん不動産の場合も、条件を満たしていればクーリング・オフをすることができます。
そして、クーリング・オフによって不動産契約が解除された場合、手付金は返金されます❗️
しかし、クーリング・オフは一方的に契約を解除できる非常に強いものになりますので、不動産のクーリング・オフについては厳しい条件が定められています❗️
不動産のクーリング・オフが認められるには、以下の条件を全て満たしていなければなりません。
1.書面でクーリング・オフができる旨の説明を受けてから8日以内であること。
これは他の買い物でも同じかと思います。
注意して頂きたいのは、クーリング・オフの説明を受けた日ではなく、クーリング・オフについて契約書等の書面にて説明を受けた日から起算して8日以内となります❗️
ですので、いくら口頭でクーリング・オフについて話したところで、書面で説明しなければ効力は発生しません。
恐らく、契約前の重要事項説明書にてクーリング・オフの説明を受けるかと思います。
2.申込や契約した場所が宅建業者の事務所等以外であること
宅建業者の事務所等とは、いわゆるモデルハウスやモデルルーム等のことです。
クーリング・オフの重要なところは、「買主が購入を適切に判断できる場所だったのか？」ということです❗️
モデルハウスやモデルルームで申込や契約を行なったのであれば、「適切な判断ができる場所だよね」と見なされます。
ですので、モデルハウスやモデルルームにて申込・契約を行なった場合は、クーリング・オフの対象外となります。
宅建業者の事務所等以外の場所とは、例えば自宅、職場、喫茶店、ホテル等になります。
この場合は、「適切な判断ができない場所」と見なされ、クーリング・オフの対象となります。
ここで注意❗️
宅建業者が勝手にお客様の自宅に行き、営業をして申込・契約を取り付けた場合は、もちろんクーリング・オフの対象となります。
しかし、「忙しくてモデルハウス（モデルルーム）に行けないから、家か職場に来てくれない？」と、お客様の方から宅建業者を呼び、宅建業者の事務所等以外の場所で申込・契約を行なった場合は、クーリング・オフの対象外となります。
事務所以外だからと言って、全てがクーリング・オフの対象となるわけではありませんのでご注意を❗️
3.引渡がされていない及び代金全額を支払っていないこと
売主と買主で履行関係が終了した場合、クーリング・オフの対象外となります。
履行関係が終了したと見なされるのは、宅地建物の引渡及び代金全額の支払いを満たした時点となります。
ちなみに引渡は、宅地建物の明け渡しだけでなく、所有権移転登記の手続も完了したことを含みます。
そのため、住宅購入の多くの場合、登記手続をしてから宅地建物の引渡という流れになっているかと思います✨
一度手放したお金は戻ってこない。その意識を忘れずに！
解約手付については、売主側も「ちゃんとお伝えしましたよ！」と主張できるように、「手付金の返金はできませんよ？いいですか？」とお客様に念押しをする事項です。
何度もその説明をしているにも関わらず、「そうは言っても、なんだかんだお金は返ってくるんでしょ？」と都合のいい考えのお客様がものすごく多いんです😓
そして契約後、物件選びに後悔したり住宅ローンにビビったりして契約解消を申し出た時に、手付金は本当に戻ってこないと初めて実感します💦
その場合、ほとんどのお客様が現実を受け入れられず焦ってしまい、
「お金が返ってこないなんておかしい！」
「悪徳業者だ！」
「訴えてやる！」
「弁護士に相談する！」
なんて言ってきます…💦
「訴えてやる！」「弁護士に相談する！」と言えば、売主がビビってお金を返してくれると思っているのかもしれません。
しかしそんなことをしても、重要事項説明をしっかり行った証拠があり、かつ重要事項説明書を正しい手順で交付している限り、売主からは「お好きにどうぞ」と言われておしまいです…。
弁護士に相談したところで、結果は同じでしょう💦
いつでも自分の手元にお金が戻ってくるなんて大間違い❗️
後悔のないマイホーム選びのために、このようなアドバイザーを活用しましょう✨
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契約解消ができなくても、持ち家は資産になる！
「やっぱり不動産の契約をなしにしたいのに、手付金が戻ってこないなんてショック…」と思ってしまいますが、落ち込むことではありません✨
確かに、手付金を放棄して不動産契約の解消をすれば、お金と不動産の2つを無くしてしまいます💦
ですが、契約を続行すれば、あなたは手付金を支払って、不動産という資産を手に入れている状態なのです✨
ただお金を支払って買い物をしただけのことです。
その家を自己居住用として新しい生活を始めてもいいですが、転勤等で契約した物件に自分は住むことができないケースもありますよね💦
築年数や立地条件で価値が大きく下落する可能性もありますが、家を売却すればまとまったお金ができるかもしれません。
ちなみに築1年以内で誰も住んでいない状態であれば新築として売り出せます✨
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ですが、「せっかくの資産なので、売却して手放すのはもったいない！」という場合は、その家を賃貸に出して人に貸し、家賃収入を得る方法もあります😊
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ただし、住宅ローンは基本的に自己居住でないと適用されません❗️
転勤等でその物件に住めなくなる場合は、その旨を銀行や不動産業者に必ず申告し、相談するようにしましょう✨
また、自身の物件を賃貸に出す場合（投資用物件）、物件の管理・修繕や、賃貸に出すターゲット（ファミリー向け？独身向け？シェアハウス（ルーム）？など）を見極めて借り手を探すなど、専門的な知識が必要となります。
必ずプロに相談して、自分でも勉強しましょう✨
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で、宅地建物取引士 
、マンション管理士・管理業務主任者 
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、FP（ファイナンシャルプランナー） などの資格講座が受けられますよ💕
なお宅地建物取引士については、こちらで詳しくお話ししております👇
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参考にした本のご紹介
解約時の手付金や不動産のクーリング・オフについてなど、この記事を書く上で私が参考にした本がこちらになります👇
なお、最新版はこちらになります👇
次回も不動産のトラブルについて
いかがでしたか？
今回は、マイホームの購入の際に最も大きなトラブルとなりやすい手付金についてご紹介していきました✨
不動産の契約は独特なので、他の買い物と同じようにはいきません❗️
契約内容はしっかり理解・把握しましょうね🎶
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次回も、私が不動産で勤務していた時の実際に起こったトラブルをご紹介していきます❗️
是非ご参考にしてください😊
